İMAR BARIŞI HAKKINDA SIKÇA SORULAN SORULAR

Yapı ruhsatı olmayan ya da yapı ruhsatı olup da ruhsat ve eklerine aykırılığı sebebiyle yapı kullanma izin belgesi alamamış 31.12.2017 tarihinden önce yapılmış olan kırsal ve kentsel alanlardaki tüm yapılar imar barışı kapsamına girer.

Tebliğ’in 8.1 maddesi gereğince; 

a) 18/11/1983 tarihli ve 2960 sayılı Boğaziçi Kanununda tanımlanan Boğaziçi sahil şeridi ve öngörünüm bölgesi içinde, 3194 sayılı Kanunun geçici 16 ncı maddesi uyarınca adı geçen Kanuna eklenmiş olan kroki ile listede sınır ve koordinatları gösterilen alanda.

b) İstanbul tarihi yarımada içinde 3194 sayılı Kanunun geçici 16 ncı maddesi uyarınca adı geçen Kanuna eklenmiş olan kroki ile listede sınır ve koordinatları gösterilen alanlarda.

c) 19/5/2014 tarihli ve 6546 sayılı Çanakkale Savaşları Gelibolu Tarihi Alan Başkanlığı Kurulması Hakkında Kanunun 2 nci maddesinin birinci fıkrasının (e) bendinde belirlenmiş Tarihi Alanda.

ç) Üçüncü kişilere ait özel mülkiyete konu taşınmazlar üzerinde.

d) Kesinleşmiş planlar neticesinde sosyal donatı alanı olarak belirlenmiş ve Maliye Bakanlığınca aynı amaçla değerlendirilmek üzere ilgili kurumlara tahsis edilmiş Hazineye ait taşınmazlar üzerinde bulunan yapılar imar barışı kapsamına girmediğinden bu kapsamdaki yapılar için yapı kayıt belgesi düzenlenemez.

İmar Barışı kapsamına girmediğinden yapı kayıt belgesi düzenlenemeyecek Tebliğ’in 8.1 maddesinde belirtilen alanlarda kalan yapılar için yapı kayıt belgesi düzenlenerek LİHKAB/SHKMMB’na müracaat edilmesi durumunda,

Yapının Tebliğ’in 8.1 maddesinde sayılan yerlerde bulunduğu arazi çalışmasına gerek olmadan tespit edilebiliyorsa hiçbir işlem yapılmaksızın doğrudan; bu durumun tespiti için arazi çalışmasına gerek varsa yapılacak arazi çalışmasının ardından EK-2 Zemin Tespit Tutanağı formu düzenlenerek Çevre ve Şehircilik İl Müdürlüğüne bildirilir.

Yapının tescil harici alanlara, Hazineye veya Belediyelere ait taşınmazlar üzerine inşa edilmiş olması durumunda bu tür yerler için LİHKAB/SHKMMB’e yapılan başvurularda istenecek belgeler arasında sayılan  tapu senedi/tapu kaydı aranmaz.

Yapının tümünü ilgilendiren imara aykırılık olması halinde tüm yapı için bir malikin müracaat ederek hesaplanan meblağı ödemesi tüm yapı için bir adet yapı kayıt belgesi düzenlenmesi gerekiyor. Bu durumda zemin tespit tutanağı ve diğer işlemler bu belge esas alınarak yapılacaktır.

Bu tür yapılarda aykırılığa konu her bir bağımsız bölüm için düzenlenen yapı kayıt belgesi ile müracaat edilecek ve zemin tespit tutanağı ve diğer işlemler bu belge esas alınarak yapılacaktır.

Hazine ya da belediyeye ait taşınmaz üzerinde bulunan yapı için yapı kayıt belgesi alınarak LİHKAB/SHKMMB’na müracaat edilmesi halinde cins değişikliği/kat mülkiyeti gerekli ise öncelikle taşınmazın ilgili kurumdan satın alınması ve ilgilisi adına tescil edilmiş olması gerekmektedir. Arazi çalışması yapılıp EK-2 Zemin Tespit Tutanağı düzenlendikten sonra taşınmazı satın alması için ilgilisi Çevre Şehircilik İl Müdürlüğü/belediyeye yönlendirilir. Satın alma işlemi gerçekleşip de ilgilisinin kendi tapusu ile müracaatı halinde yeni bir ücret alınmaksızın daha evvel düzenlenen EK-2 Zemin Tespit Tutanağı EK-1 Zemin Tespit Tutanağına dönüştürülerek evrakın kadastro ve tapu müdürlüğüne intikali sağlanır.

Bu durumda taşınmazın kullanılan kısma göre ifraz (ayırma) haritasının yapılarak müstakil tapu alınması, şayet ifrazı mümkün değilse hisseli olarak taşınmazı satın alınması gerekmektedir. Bu sebeple öncelikle arazi çalışması yapılıp EK-2 Zemin Tespit Tutanağı düzenlendikten sonra ifrazen/hisseli satış için ilgilisi Çevre Şehircilik İl Müdürlüğü/belediyeye yönlendirilir. Satın alma işlemi gerçekleşip de ilgilisinin kendi tapusu ile müracaatı halinde yeni bir ücret alınmaksızın daha evvel düzenlenen EK-2 Zemin Tespit Tutanağı EK-1 Zemin Tespit Tutanağına dönüştürülerek evrakın kadastro ve tapu müdürlüğüne intikali sağlanır.

Bu alanlarda kalan (özel mülkiyete konu olmayan) yapı için yapı kayıt belgesi alınarak LİHKAB/SHKMMB’ na müracaat edilmesi halinde, yapının bu tür alanlarda kısmen veya tamamen kaldığı arazi çalışmasına gerek olmadan tespit edilebiliyorsa hiçbir işlem yapılmaksızın doğrudan, bu durumun tespiti için arazi çalışmasına gerek varsa yapılacak arazi çalışmasının ardından EK-2 Zemin Tespit Tutanağı düzenlenerek müracaat sahibi Çevre Şehircilik İl Müdürlüğüne yönlendirilir. Bu alanlardaki yapılar için yapı kayıt belgesi ve zemin tespit tutanağı düzenlenmiş olsa dahi tapu ve kadastro müdürlüklerinde işlem yapılmaz.

Tebliğin  yapı kayıt belgesi düzenlenemeyecek yapılar başlıklı 8. Maddesi kapsamı dışında kalan yapılardan, Özel mülkiyete konu olup da soruda bahsedilen alanlarda kalan kendi özel kanunlarına tabi olan taşınmazların imar barışından faydalanarak yapı kayıt belgesi almasından sonra cins değişikliği ve kat mülkiyetine geçiş taleplerinde; 2018/8 sayılı genelgede de belirtildiği üzere mevzuatı gereği izin alınması gereken kurumlardan alınacak cevabi yazıya göre işlemlere yön verilir. Ayrıca tapu kütüğünün beyanlar hanesinde belirtme bulunanlar için de 2010/4 Sayılı genelgenin 24. Maddesinin 16. Fıkrasına göre ilgili idarenin olumlu kararının aranması gerekir.

Yapı kayıt belgesi alınarak zemin tespit tutanağı düzenlenmesi için LİHKAB/SHKMMB’na müracaat edilmesi ve yapılan arazi çalışmasının ardından yapının tapulama harici/tescil harici alana tecavüzlü olduğunun tespit edilmesi halinde EK-2 Zemin Tespit Tutanağı düzenlenerek müracaat sahibi Çevre Şehircilik İl Müdürlüğüne yönlendirilir.

Bunun için öncelikle yapı kayıt belgesi alınmış ve yapının tümü için bir mimar tarafından düzenlenmiş proje ve tüm maliklerin imzaladığı yönetim planının bulunması gerekmektedir. Bu işlemler yaptırılarak cins değişikliği ve ardından kat mülkiyetine geçmek üzere “Zemin Tespit Tutanağı” düzenlenmesi için LİHKAB/SHKMMB’na müracaat edilmesi halinde, bu bürolarca;

Öncelikle yapının üzerinde bulunduğu parselin imar planında umumi hizmet alanlarına denk gelen bir kısmının olup olmadığının kadastro haritası ve imar planı çakıştırılmak suretiyle tespitinin yapılması gerekmektedir.

Şayet parselin imar planlarında umumi hizmet alanlarına denk gelen bir kısmının olmadığı anlaşılırsa düzenlenen EK-1 Zemin Tespit Tutanağında bu husus belirtilerek imzalanır.

Yapılan çakıştırma sonucunda yapının üzerinde bulunduğu parselin böyle bir alana isabet ettiği anlaşılır ise yapının da bulunduğu çakıştırılmış çizim EK-2 Zemin Tespit Tutanağı üzerinde gösterilerek ilgili, plan gereği terk edilmesi gereken bu kısımların terki için SHKMMB ’na yönlendirilir. Dosyanın hazırlanması ve terk işlemini müteakip ilgili belediyesinden imar planlarında umumi hizmet alanlarına denk gelen alanların terk edildiğine ilişkin alınmış belge ile daha evvelden EK-2 Zemin Tespit Tutanağını düzenleyen büroya müracaat edilmesi ve EK-2 Zemin Tespit Tutanağının ilave bir ücret alınmaksızın EK-1 Zemin Tespit Tutanağına dönüştürülmesi gerekmektedir.

İşlemler tamamlanınca cins değişikliği gerekiyorsa önce Kadastro Müdürlüğüne ardından Tapu Müdürlüğüne müracaat edilir. Bina tapuda tescilli ve doğrudan kat mülkiyetine geçilecekse Kadastro Müdürlüğüne gidilmesine gerek olmayıp Tapu Müdürlüğüne müracaat edilerek işlemler tamamlanır.

Yapı kayıt belgesi alınmış ve kat mülkiyetine geçilmeksizin sadece yapının tapuya tescil edilmesi isteniyorsa mimari projeye gerek yoktur. Sadece Zemin Tespit Tutanağı düzenlenmesi için bir Lisanslı Harita Kadastro Mühendislik Bürosu (LİHKAB)  veya Serbest Harita Kadastro Mühendislik Müşavirlik Bürosundan (SHKMMB) birisine müracaat edilmesi yeterlidir.

Zemin Tespit Tutanağının düzenlenmesinin ardından önce Kadastro Müdürlüğüne ardından Tapu Müdürlüğüne müracaat edilmesi gerekmektedir.

Yapının üçüncü şahıslara, hazine ya da belediyenin özel mülkiyetindeki taşınmazlara tecavüzlü olması halinde ilgili kişi ya da kurumdan muvafakat alınması halinde cins değişikliği ve kat mülkiyetine geçilebilecektir.

Öncelikle yapı kayıt belgesi alınması, akabinde mimar tarafından düzenlenmiş proje, tüm kat maliklerinin imzaladığı yönetim planı ve tüm kat maliklerinin muvafakati ile tapu müdürlüğüne müracaat edilmesi gerekmektedir.

Bağımsız bölüme ait yapı kayıt belgesi, yapı için mimar tarafından düzenlenmiş proje, tüm kat maliklerinin imzaladığı yönetim planı ve tüm kat maliklerinin muvafakati ile doğrudan tapu müdürlüğüne müracaat edilerek söz konusu bağımsız bölümün tapusu alınabilir.

Kesinleşmiş planlar neticesinde sosyal donatı alanı olarak belirlenmiş ve Maliye Bakanlığınca aynı amaçla değerlendirilmek üzere ilgili kurumlara tahsis edilmiş Hazineye ait taşınmazlar üzerinde bulunan yapılar imar barışı kapsamına girmediğinden bu kapsamdaki yapılar için yapı kayıt belgesi düzenlenmemesi gerekir.

Bu tür yerler için Zemin tespit tutanağı düzenlenmesi için SHKMMB/LİHKAB’ a başvurulması halinde arazi çalışmasına gerek olmadan tespit edilebiliyorsa talep alınmadan doğrudan, bu durumun tespiti için arazi çalışmasına gerek varsa yapılacak arazi çalışmasının ardından EK-2 Zemin Tespit Tutanağı formu düzenlenerek ilgilisine bu tür alanlarda cins değişikliği yapılamayacağı bildirilerek Çevre ve Şehircilik İl Müdürlüğüne yönlendirilir.

Bu tür yapılar için yapı kayıt belgesi düzenlenmesi mümkün olmadığından, cins değişikliği ve kat mülkiyeti tesisi imkanı da bulunmamaktadır.

Kısmen yapı ruhsatı/yapı kullanma izin belgesi, kısmen de yapı kayıt belgesi olan yapıların cins değişikliği işlemlerinde, talebin bir bütün olarak değerlendirilerek, LİHKAB/SHKMMB    tarafından düzenlenen Ek-1 Zemin Tespit Tutanağına göre işlemin gerçekleştirilmesi gerekmekte olup, bu şekilde gerçekleştirilen işlemlerde daha önceden yapı kullanma izin belgesi düzenlenmiş olan kısımlar için ayrıca daha önce idaresince tasdikli vaziyet planı istenilmesi gerekmektedir.

Ortak kullanım alanları, diğer bağımsız bölümlerin arsa payları, binanın genel görüntüsü gibi ana unsurlarda değişiklik yapmayan ve ana yapıya zarar vermeyen durumlarda sadece birleşen bağımsız bölüm maliki veya maliklerinin yapı kayıt belgesi ve değişikliği içeren mimari proje ile tapu müdürlüğüne müracaatı ile işlem süreci başlatılır.

Ortak kullanım alanları, diğer bağımsız bölümlerin arsa payları, binanın genel görüntüsü gibi ana unsurlarda değişiklik yapmayan ve ana yapıya zarar vermeyen durumlarda sadece bölünen bağımsız bölüm maliki veya maliklerinin yapı kayıt belgesi ve değişikliği içeren mimari proje ile tapu müdürlüğüne müracaatı ile işlem süreci başlatılır.

3194 sayılı İmar Kanununa eklenen Geçici 16. Madde ile Kanunun uygulamasına yönelik çıkartılan tebliğde planlı alanlar veya plansız alanlar şeklinde bir ayrım ve kısıtlama yapılmadığından yapı kayıt belgesi ile gerekli belgeler hazırlanarak cins değişikliği ve kat mülkiyeti tesisi işlemleri yapılabilecektir.

3194 sayılı İmar Kanununa eklenen Geçici 16. Madde ile Kanunun uygulamasına yönelik çıkartılan tebliğde imar planlarına ve yönetmeliklerine uygunluk denetimi aranmadığından,  yapı kayıt belgesi ile gerekli belgeler hazırlanarak cins değişikliği ve kat mülkiyeti tesisi işlemleri yapılabilecektir.

Yapı kayıt belgesi alınan yapıların üzerinde bulunduğu taşınmazın imar planında umumi hizmet alanlarına denk gelen kısımlarının bulunması halinde bu kısımların 3194 sayılı İmar Kanunu gereğince 2010/22 Sayılı Genelgede açıklandığı şekilde terk edilmiş olması gerekmektedir. Bu sebeple öncelikle LİHKAB/SHKMMB'larca taşınmazın imar planında umumi hizmet alanlarına denk gelen kısmı olup olmadığı araştırılacak, denk gelen alan yoksa Zemin Tespit Tutanağının uygun bir yerinde bu yönde belirtme yaparak imzalayacaklar, denk gelen alan varsa gerekli terk işlemleri için müracaat sahibini ilgili belediye/kurumuna yönlendireceklerdir. Yukarıda belirtilen süreçler tamamlandıktan ve umumi hizmet alanlarına denk gelen kısımların terk edildiğine ilişkin belge temin edildikten sonra, Hazineye ait sosyal donatı için tahsisli araziler üzerinde bulunan yapılar hariç olmak üzere, gerek fiilen ve gerekse plan gereği yolda veya yeşil alanda kalan veya yola veya yeşil alana tecavüzlü olan yapılar için cins değişikliği ve kat mülkiyeti tesisi talebinde bulunulabilecektir. Bu tür işlemlerde zemin tespit tutanağının düşünceler sütununa ve tapu kütüğünün beyanlar hanesine "3194 Sayılı Kanunun Geçici 16. Maddesi uyarınca düzenlenen yapı kayıt belgesine istinaden yapıldığı, yapının yola veya yeşil alana tecavüzlü olduğu ve yapının yıkılması veya tecavüzün giderilmesi halinde belirtmenin kaldırılacağı" şeklinde belirtme yapılarak tescil işlemi yapılabilecektir.

Hazinenin veya üçüncü kişilerin muvafakati olmadan tescil işlemi gerçekleştirilemeyeceğinden dolayı; işlem LİHKAB/SHKMMBde iken ilgililere  bu hususta gerekli bilgilendirme yapılarak, üçüncü kişilerin özel mülkiyetindeki taşınmazlara tecavüzlü durumlarda Kadastro Müdürlüğünce zemin tespit tutanağına imza almak veya noterden onaylı muvafakatnameyi  ya da birden fazla bloklu çok sayıda malikli yapılarda kat malikleri kurulunca bu yönde alınmış kararına ilişkin karar defterinin noter onaylı örneğini tutanağa eklemek suretiyle; hazine taşınmazına tecavüzlü durumlarda ise Kadastro Müdürlüğü tarafından Milli Emlak Müdürlüklerine yazılı sorularak alınacak muvafakat akabinde işlemlere devam edilecektir.

İbadethaneler, mülkiyeti kamu kurum ve kuruluşlarına ait yapılar, mülkiyeti Hazine adına kayıtlı olup, kamu kurum ve kuruluşlarına tahsisli yapılara ait cins değişikliği taleplerinde; zemin tespit tutanağı ve kat mülkiyeti tesisi istenen yapılar için istenen mimari projenin; ilgili kurumun bünyesinde çalışan harita mühendisi ve mimarın yapım ve sorumluluğunda, İlgili kurumun bünyesinde harita mühendisi ve mimar bulunmaması durumunda ise Mimar ve LİHKAB/SHKMMB’larından hizmet satın alınmak suretiyle yaptırılması gerekmektedir.

Mülkiyeti Hazine adına kayıtlı, kamu kurum ve kuruluşlarına tahsisli yapılara ait taleplerde, talebin  Milli Emlak Müdürlüklerince yapılması esastır.

Döner Sermaye ücreti alınmayacağı yasa ile hüküm altına alınmış kurumlar ile okul, İbadet yeri, hastane, spor tesisleri, sağlık ocağı, karakol, hükümet binası gibi kamu hizmetleri yerleri ile Türk Silahlı Kuvvetlerine ait tesislerle, Türkiye Kızılay Derneği ve Sosyal Hizmetler ve Çocuk Esirgeme Kurumuna ait taşınmazlara ait taleplerden döner sermaye ücreti ve teknik belge ücreti alınmayacaktır.

Tarım arazileri üzerine yapılan yapılar için imar barışı çerçevesinde  cins değişikliği tesisi yapılabilmesi için Tapu Dairesi Başkanlığının 12/06/2014 tarih  ve 34306 sayılı “5403 Sayılı Kanun Uygulamaları”  konu talimatının “D- Tarım Arazilerinde Teknik Nitelikli İşlem Talebi” bölümüne göre İl/ilçe Gıda, Tarım ve Hayvancılık Müdürlüklerinin uygunluk görüşünün   Kadastro Müdürlüklerince işlem öncesi alınması  gerekmektedir.

Yapı Kayıt Belgesi alınan yapılarda imar barışı çerçevesinde  talep edilen cins değişikliği/kat mülkiyeti tesisi yapılabilmesi için söz konusu yapıların  tabi olduğu özel kanunlarda (Toprak Koruma  ve Arazi Kullanımı Kanunu, Kıyı Kanunu, Doğal sit, Arkeolojik sit, Kentsel sit, Askeri Güvenlik Alanı ile ilgili Kanunlar vs.) cins değişikliği/kat mülkiyeti tesisi işlemlerine izin veriliyor olması gerekmektedir.  Mevzuatı gereğince işlemler öncesinde diğer kurumlardan izin/muvafakat alınması gereken durumlarda gerekli işlemler yapılarak işlemlere yön verilecektir.

Yapı zemin tespit tutanağının düşünceler kısmında ve taşınmazın kaydının beyanlar hanesinde gösterilir. Taşınmazın cinsinde değişiklik yapılamaz.

Zorunlu değildir. Yapılı taşınmazın üzerindeki yapının yıkılarak yapısız hale geldikten sonra cins değişikliğine konu edilmeden yeniden yapılı hale gelmesi nedeniyle imar barışı kapsamında cins değişikliği taleplerinde, Zemin tespit tutanağının tescil sayfasında ve kroki yerinde eski ve yeni binanın şekli ve cinsi gösterilir. Eski binanın şekli ve cinsi usulünce iptal edilerek talep aynı işlemde karşılanır.

Yapı Kayıt Belgesi almadan önce Kat irtifakı tesis edilmiş olması koşuluyla;

-Yaygın kat mülkiyetine konu yerlerde yapı kayıt belgesi alan binanın, 

-Blok yapılarda ise bütün bağımsız bölümleri için yapı kayıt belgesi alan bloğun,

İmar barışı mevzuatının diğer yönleriyle de uygunsa cins değişikliği işlemleriyle kat mülkiyeti kurulur.

İmar barışı kapsamında ortak alanlardan olan otoparktan ve sığınaktan bağımsız bölüm oluşturulması veya bu alanların bağımsız bölüme dahil edilmesine ilişkin Çevre ve Şehircilik Bakanlığı Altyapı ve Kentsel Dönüşüm Hizmetleri Genel Müdürlüğünün 05/02/2019 tarih ve 30070 yazısında; "3194  sayılı İmar  Kanunu'nun  Geçici 16  ncı  maddesinin dokuzuncu  ve  onbirinci fıkralarında Yapı Kayıt Belgesi alınamayacak yapılar ve alanlar açıkça sayılmıştır. Zikredilen dokuzuncu fıkrada  yer alan  "Üçüncü  kişilere ait  özel  mülkiyete konu  taşınmazlarda bulunan  yapılar ile Hazineye ait sosyal donatı için tahsisli araziler üzerinde bulunan yapılar bu madde  hükümlerinden  yararlandırılmaz."  hükmüne göre,  üçüncü  kişilere ait  özel  mülkiyete konu taşınmazlarda  bulunan  yapılar için  yapı  kayıt belgesi  alınamayacak  ise de,  binaların  ortak alanlarında  bütün malikler  mülkiyet  hakkına sahip  olduğundan,  belirtilen alanlarda  maliklerden herhangi  birisi tarafından  31/12/2017  tarihinden önce  ruhsatsız  veya ruhsat  ve  eklerine aykırı olarak  yapılan  yapılar için  yapıyı yapan malik tarafından diğer maliklerin muvafakatı aranmaksızın Yapı Kayıt Belgesi alınması  mümkündür.  Bununla birlikte,  binaların  ortak alanlarda yapılan imar mevzuatına aykırı uygulamalar için alınan Yapı Kayıt Belgesine istinaden tapuda  cins değişikliği  ve  kat mülkiyeti işlemlerinin yapılabilmesi için tüm maliklerin muvafakatı gerekmektedir.’’şeklinde bildirilen görüş doğrultusunda 2018/8 sayılı genelge hükümleri de gözetilerekyapıya ait ortak alanlarda (otopark ve sığınak vb.) tüm maliklerin muvafakatı ile işlemlere yön verilmelidir.

Aynı yapı kayıt belgesinin Takbis sisteminde ikinci kez kullanımı mümkün bulunmayıp, aynı taşınmaz için ardışık işlemlerde aynı yapı kayıt belgesinin kullanımı gerektiğinde Genel Müdürlük Takbis yardım masası ile irtibata geçilmelidir.

Cins Değişikliği talebinde bulunulan yapının bulunduğu parselin veya yapının tamamının mevcut imar planına göre umumi hizmet alanlarında kalması halinde, 3194 Sayılı İmar Kanununun Geçici 16.maddesi hükümleri bu yerlerin taşınmazın kaydından terk işlemlerinin sağlanmasını öngördüğü ancak, bu terk işlemlerinin sağlanması halinde üzerinde tescil yapılacak parsel kalmayacağından cins değişikliği işlemi yasal yönden yapılamayacaktır.

Tapu Müdürlüğünde yapılan işlem sonrası işlem dayanağı yapı kayıt belgesinin Çevre ve Şehircilik İl Müdürlüğü tarafından iptal edilmesi ve müdürlüğümüze bilgilendirilmesi durumunda yapı kayıt belgesi ile işlem yapılan taşınmazın/bağımsız bölümlerin kaydının beyanlar hanesine uyarıcı nitelikte belirtme yapılmakla yetinilir.